Alquileres turísticos en Francia 2025: lo que debes saber si tienes una vivienda en la Costa Vasca

¿Tienes una vivienda en Hendaya, Urrugne o cualquier otro pueblo de la costa vasca francesa? Si la alquilas de forma turística o estás pensando en hacerlo, este artículo te interesa. Desde Pagoa Consultoras queremos explicarte de manera clara y sencilla los cambios más importantes que afectan a los alquileres amueblados en Francia desde 2025, especialmente en la zona fronteriza con Gipuzkoa.

En Francia, los alquileres turísticos amueblados pueden ser de dos tipos:

• Clasificado (meublé de tourisme classé): alojamiento con certificación oficial de 1 a 5 estrellas otorgada por Atout France tras una inspección. Tiene validez de 5 años y aporta ventajas fiscales e imagen de calidad.
• No clasificado (meublé de tourisme non classé): alojamiento declarado en el ayuntamiento (mairie) con número de registro, pero sin estrellas oficiales.

Esta diferencia es clave porque determina tu fiscalidad, la tasa turística (taxe de séjour) y tu visibilidad en el mercado.

Los ingresos por alquiler amueblado se declaran como BIC (beneficios industriales y comerciales). Hasta 2024, el régimen simplificado (micro-BIC) era bastante favorable:

• No clasificado: hasta 77.700 € con deducción del 50%
• Clasificado: hasta 188.700 € con deducción del 71%

Desde 2025, las reglas se endurecen:

• No clasificado: máximo 15.000 € con deducción reducida al 30%
• Clasificado o chambres d’hôtes: máximo 77.700 € con deducción del 50%

Si superas estos límites, pasas obligatoriamente al régimen real, donde debes declarar ingresos y gastos reales (mantenimiento, intereses, amortización…).

Importante:

• Si eliges voluntariamente el régimen real pudiendo estar en micro-BIC, debes permanecer en él mínimo 3 años.
• Para aplicar el régimen real necesitas darte de alta como actividad económica ante Hacienda francesa y llevar contabilidad completa con balance anual.

La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) es un impuesto local que grava la actividad de alquiler amueblado.

¿Cuándo aplica?

• En general, si alquilas de forma habitual una vivienda completa (sobre todo si no es tu residencia principal).

¿Cuándo puedes estar exento?

• Si alquilas de manera ocasional una parte de tu vivienda personal
• Si los ingresos son muy bajos (≤ 5.000 € anuales)
• Durante el primer año de actividad

Cada caso depende del uso del inmueble y del municipio. Nuestra recomendación como consultoría transfronteriza especializada en Francia y España: solicita confirmación por escrito al SIE (Service des Impôts des Entreprises).

Todos los alquileres turísticos deben:

• Declararse en el ayuntamiento
• Obtener un número de registro (que debe aparecer en Airbnb y otras plataformas)

La nueva ley de noviembre de 2024 permite a los alcaldes:

• Limitar los días de alquiler de la residencia principal (máximo 90 días/año)
• Exigir un diagnóstico energético
• Aplicar sanciones en caso de incumplimiento

Desde marzo de 2023, en las 24 comunas de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (incluyendo Hendaya, Urrugne, Biriatou, Saint-Jean-de-Luz y Ascain), se aplican normas especialmente estrictas:

Residencia principal:

• Puedes alquilarla sin compensación
• Debes declararla en la mairie
• Respeta el límite anual de días si está fijado

Segunda vivienda:

• Necesitas autorización de cambio de uso
• Debes aportar una compensación: crear una vivienda equivalente en la misma comuna (por ejemplo, reconvirtiendo un local comercial)
• Sin esta compensación, no se concede la autorización

En todos los casos, debes gestionar la taxe de séjour (tasa turística), aunque la mayoría de plataformas la gestionan directamente.

Una opción cada vez más valorada es alquilar tu inmueble en régimen de larga duración amueblado (bail meublé classique: 1 año renovable o 9 meses para estudiantes).

Ventajas:

• No está sometido a restricciones de «alquiler turístico» (ni límite de días ni compensación CAPB)
• Seguridad de ingresos estables con contrato

Fiscalidad:

• También tributa como BIC (micro-BIC o régimen real)
• Se aplican las mismas reglas que a los turísticos

Inconveniente:

• Menor flexibilidad: el inmueble queda ocupado durante todo el año (o 9 meses con estudiantes)

Todos estos cambios afectan únicamente a los alquileres amueblados (turísticos o de larga duración).

Los alquileres de larga duración en vacío (sin muebles) no cambian: siguen tributando como rentas inmobiliarias (revenus fonciers) con las mismas condiciones de siempre (micro-foncier o régime réel foncier).

✅ Fiscalidad 2025: el micro-BIC se endurece; muchos propietarios pasarán al régimen real (con obligación de permanencia 3 años y contabilidad anual como actividad)

✅ CFE: depende de cada caso; mejor confirmarlo con el SIE local

✅ Costa Vasca: fuerte limitación para segundas residencias (compensación obligatoria); más flexibilidad si es tu vivienda principal

✅ Alternativas viables:

• Amueblado de larga duración → misma fiscalidad que turístico, sin restricciones legales locales
• Vacío de larga duración → sin cambios, fiscalidad clásica de revenus fonciers

En Pagoa Consultoras somos especialistas en asesoría transfronteriza en Irún, ofreciendo asesoramiento jurídico y fiscal transfronterizo para particulares y empresas con activos en España y Francia. Nuestro equipo domina perfectamente la legislación de ambos países y puede ayudarte a optimizar tu situación fiscal, gestionar herencias y sucesiones o planificar tu inversión inmobiliaria en Francia.

Contacta con nosotras y te ayudaremos a tomar las mejores decisiones para tu patrimonio a ambos lados de la frontera.