Si tienes una vivienda en Francia o estás pensando en comprar una, el 2025 traerá importantes cambios que pueden afectarte. Desde nuevas regulaciones sobre alquileres turísticos hasta exigencias en eficiencia energética, el mercado inmobiliario del suroeste francés se transforma y es clave contar con una buena asesoría jurídico-fiscal para prevenir sustos innecesarios.

El mercado inmobiliario en el suroeste francés: ¿qué está pasando?

El atractivo de zonas como Biarritz, San Juan de Luz y Hossegor sigue siendo alto, pero los precios han alcanzado cifras elevadas, especialmente en la costa. En contraste, localidades del interior como Ustaritz y Tarnos están ganando popularidad por ofrecer precios más accesibles. No obstante, la nueva normativa para alquileres turísticos y las exigencias en materia de eficiencia energética están reconfigurando las reglas del juego evolucionando hacia un modelo más regulado y sostenible ya en 2024.

• En Biarritz, el precio medio por metro cuadrado para apartamentos antiguos supera los 8.000 €, mientras que las viviendas con vistas al mar alcanzan cifras significativamente más elevadas.
• Las localidades del interior, como Ustaritz y Tarnos, están ganando popularidad por ofrecer precios más accesibles. Por ejemplo, una casa de 120 m² con jardín en Tarnos ronda los 400.000 €, convirtiéndose en una opción viable para familias y compradores que buscan espacio y tranquilidad sin alejarse demasiado de la costa.

Eficiencia energética: el nuevo requisito clave

La creciente exigencia de eficiencia energética está influyendo en las decisiones de compra y en el valor de las propiedades. Viviendas con calificaciones energéticas F o G están perdiendo atractivo, lo que obliga a los propietarios a invertir en reformas para mejorar el aislamiento y los sistemas de calefacción.

En Bayona, por ejemplo, una vivienda de 150m² redujo su precio un 10 % por no cumplir con los estándares energéticos. Sin embargo, tras realizar mejoras como la instalación de una bomba de calor, fue vendida rápidamente.

Estas transformaciones se están acelerando gracias a las nuevas leyes para 2025, que refuerzan los requisitos energéticos y fiscales para los alquileres turísticos.

De hecho, si tu vivienda tiene una calificación energética baja, podrías enfrentarte a restricciones:

• Desde 2025, estará prohibido alquilar viviendas con calificación energética G.
• En 2028, la prohibición se extenderá a las viviendas con calificación F y, en 2034, a las de calificación E.
• Para mantener la rentabilidad de tu inversión, será clave realizar mejoras energéticas.

Alquiler turístico: mayores restricciones y cambios fiscales

Si tienes una vivienda en Francia y la alquilas a corto plazo, es fundamental que te informes sobre las nuevas normativas ya que los municipios tendrán más herramientas para regular los alquileres turísticos según las necesidades locales:

• Cambios en la fiscalidad: La deducción fiscal para viviendas clasificadas (con estrellas) se reduce del 71% al 50%, mientras que para las no clasificadas pasa del 50% al 30%.
• Reducción del número de días permitidos: Los municipios podrán limitar el alquiler de residencias principales de 120 a 90 días al año. Y tendrá posibilidad de crear áreas exclusivas para residencias principales o establecer cuotas máximas de alquileres turísticos en zonas de alta demanda.
• Registro obligatorio: Toda vivienda en alquiler turístico deberá estar registrada y disponer de un número de identificación, que deberá aparecer en todas las plataformas de alquiler (Airbnb, Booking, etc.).

Las multas serán severas para aquellos que incumplan los requisitos de registro o utilicen datos falsos.

• Mayor control en comunidades de propietarios: Se facilitará la prohibición de alquileres turísticos en edificios compartidos.
  • Se reduce el umbral para prohibir alquileres turísticos en edificios compartidos, pasando de unanimidad a un voto favorable de dos tercios.

Tal y como confirmamos con nuestros amigos de Inmobiliaria Aterpe, en zonas costeras como Biarritz y San Juan de Luz, donde predominan los edificios en régimen de copropiedad, estas medidas podrían restringir drásticamente las oportunidades para inversores interesados en alquileres vacacionales.

Herencias y sucesiones: lo que debes considerar si tienes una propiedad en Francia

Tener una vivienda en Francia implica conocer las diferencias en materia de herencias y sucesiones respecto a España. El régimen fiscal, la transmisión de bienes y la posible aplicación de leyes francesas pueden generar complicaciones si no se cuenta con un buen asesoramiento transfronterizo. Planificar con antelación te evitará problemas y asegurará que tu patrimonio se gestione de la mejor manera.

¿Cómo prepararte para estos cambios?

Si ya tienes una propiedad en Francia o estás pensando en adquirir una, es fundamental:

• Asesorarte en materia jurídico-fiscal transfronteriza para evitar complicaciones en herencias, sucesiones e impuestos.
• Anticiparte a las nuevas normativas sobre alquileres turísticos y evaluar alternativas como el alquiler de larga duración.
• Invertir en mejoras energéticas para cumplir con los requisitos y mantener el valor de tu vivienda.

El mercado inmobiliario francés sigue siendo una gran oportunidad, pero es imprescindible estar bien informado y contar con el respaldo adecuado para tomar las mejores decisiones. Evita imprevistos y haz que tu inversión en Francia sea segura y rentable.

Solicita una cita y deja que nuestro equipo analice tu caso al detalle.